Mitul fiscal #62: Dacă o societate este înregistrată în scopuri de TVA, trebuie să factureze obligatoriu cu TVA chiria unui spațiu comercial.

MIT FISCAL #62 | Generat cu AI folosind Microsoft 365 Copilot.

„Dacă o societate este înregistrată în scopuri de TVA, trebuie să factureze obligatoriu cu TVA chiria unui spațiu comercial.”

❌ FALS

Înregistrarea proprietarului în scopuri de TVA nu înseamnă că toate operațiunile sale sunt obligatoriu taxabile. Pentru închirierea unui spațiu comercial trebuie analizate natura operațiunii, aplicabilitatea scutirii și existența unei opțiuni de taxare.

Nu trebuie confundate două întrebări:

• Se colectează TVA pentru chirie?
• Poate fi dedusă sau păstrată TVA aferentă achiziției și investițiilor în imobil?

Răspunsul la prima întrebare nu rezolvă automat și a doua problemă.

Regula fiscală și opțiunea de taxare

Reperul pentru închirierea bunurilor imobile este art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, care reglementează scutirea și excepțiile acesteia. Separat, art. 292 alin. (3) reglementează posibilitatea opțiunii pentru taxare, în condițiile normelor metodologice.

Prin urmare, un spațiu nu devine obligatoriu taxabil numai pentru că este denumit „comercial”, proprietarul are cod de TVA sau chiriașul desfășoară activitate economică.

Scutirea nu este însă echivalentă cu o cotă de TVA de 0% și nici cu o operațiune în afara sferei TVA. Distincția contează inclusiv pentru analiza dreptului de deducere.

Speță ilustrativă

Exemplul este ipotetic și privește o societate înregistrată normal în scopuri de TVA, proprietară a unui spațiu situat în România. Societatea îl închiriază unei alte firme pentru utilizare ca magazin.

Presupunem că operațiunea reprezintă o închiriere obișnuită de imobil, nu cazare, parcare ori un pachet de servicii care necesită altă încadrare. Analiza privește TVA, nu impozitarea venitului din chirie.

1. Închiriere pentru care se aplică scutirea

Societatea nu a optat pentru taxarea închirierii, iar operațiunea nu se încadrează într-o excepție de la scutire.

Tratamentul de analizat: facturarea chiriei fără TVA, în regimul de scutire prevăzut de art. 292 alin. (2) lit. e).

Contabil, chiria se recunoaște ca venit potrivit contractului și perioadei la care se referă. Lipsa TVA colectate nu transformă chiria într-un venit neimpozabil pentru celelalte impozite.

Documentele relevante sunt contractul, identificarea spațiului, destinația și condițiile efective de utilizare, precum și istoricul eventualelor opțiuni de taxare.

Rezultatul practic: codul de TVA al proprietarului nu este, singur, motiv pentru adăugarea TVA pe factură.

2. Aceeași închiriere, dar cu opțiune de taxare

Într-un scenariu alternativ, societatea exercită opțiunea de taxare pentru spațiul respectiv, cu respectarea condițiilor aplicabile.

Tratamentul de analizat: facturarea chiriei cu TVA de la data la care opțiunea produce efecte, potrivit art. 292 alin. (3) și normelor metodologice.

Chiria rămâne venit al proprietarului, iar TVA colectată se evidențiază distinct. Dosarul trebuie să permită identificarea imobilului sau părții de imobil pentru care se aplică opțiunea și a datei relevante.

Rezultatul practic: taxarea se justifică prin regimul aplicabil operațiunii și opțiunea exercitată, nu doar prin înregistrarea societății în scopuri de TVA.

3. Proprietarul a dedus TVA pentru imobil

Presupunem acum că societatea a dedus TVA la achiziția spațiului ori pentru investiții în acesta, iar ulterior îl utilizează pentru închiriere scutită.

Aici intervine o analiză separată, potrivit art. 305 din Codul fiscal, dacă imobilul sau investiția intră în categoria bunurilor de capital și sunt îndeplinite condițiile ajustării.

Trebuie verificate:

• data achiziției sau recepției investiției;
• TVA efectiv dedusă;
• perioada de ajustare aplicabilă;
• utilizarea inițială și schimbările ulterioare;
• suprafața afectată operațiunilor scutite;
• ajustările deja efectuate.

Nu este corect nici să presupunem că întreaga TVA dedusă se restituie automat, nici că deducerea rămâne definitivă doar pentru că societatea își păstrează codul de TVA.

Rezultatul depinde de situația concretă și de mecanismul de ajustare aplicabil. Eventuala revenire la utilizarea pentru operațiuni cu drept de deducere trebuie, la rândul ei, analizată distinct.

Dar dacă se închiriază locuri de parcare?

Nu orice operațiune denumită contractual „chirie” urmează automat regimul închirierii obișnuite a unui magazin.

Art. 292 alin. (2) lit. e) conține excepții de la scutire, între care trebuie verificată închirierea spațiilor sau locațiilor pentru parcarea autovehiculelor. Pentru parcarea oferită împreună cu alt imobil, încadrarea necesită analiza relației dintre prestații și a condițiilor contractuale.

La fel, cazarea și serviciile complexe nu trebuie asimilate automat unei simple cedări a folosinței unui spațiu.

De reținut

Înainte de emiterea facturii, verifică:

• Ce se prestează efectiv: închiriere de imobil, parcare, cazare sau servicii complexe?
• Care este regimul operațiunii: scutire, excepție ori taxare prin opțiune?
• Există o opțiune anterioară: pentru ce spațiu și de la ce dată?
• Ce TVA a fost dedusă: la achiziție, construire sau investiții ulterioare?
• Există efecte asupra deducerii: alocare directă, pro-rata sau ajustarea bunurilor de capital, după caz?

Contractul, documentele imobilului, notificările relevante, facturile de investiții și evidența bunurilor de capital trebuie analizate împreună.

Concluzia practică

Nu întreba doar dacă proprietarul este plătitor de TVA. Întreabă ce regim de TVA are închirierea respectivă.

O închiriere scutită și una taxată prin opțiune pot privi spații similare, deținute de societăți cu același statut de TVA, dar pot produce consecințe diferite atât la facturare, cât și asupra taxei aferente imobilului.

Material generat cu AI folosind Microsoft 365 Copilot și filtrat înainte de publicare.

Materialul are caracter general. Pentru stabilirea regimului chiriei și a eventualelor ajustări de TVA, verificați contractul, istoricul fiscal al imobilului și legislația aplicabilă împreună cu un consultant fiscal sau un profesionist contabil.